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  1. Patrimoine - Comment acheter un bien immobilier aux enchères ?

    Les précautions à prendre et la procédure à suivre lors de l’acquisition d’un bien immobilier aux enchères.

    Tout le monde est à la recherche de la bonne affaire, encore plus lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier. Et pour la dénicher, certains décident de se rendre à une vente aux enchères. Zoom sur les précautions à prendre et sur la démarche à suivre en la matière.

    Que vous ayez choisi de vous rendre à une vente notariale ou judiciaire, vous avez tout intérêt à participer en amont aux visites organisées par les chargés de la vente. À cette occasion, vous pourrez juger du potentiel du bien immobilier et des éventuels travaux à réaliser.

    Vous devez également prendre connaissance des cahiers des charges, mis à votre disposition, selon le cas, au cabinet du notaire ou de l’avocat ou au greffe du tribunal de grande instance. Ces documents contiennent notamment les diagnostics, les baux consentis, les servitudes, le motif de la mise en vente, la mise à prix, etc.

    Hors de question de participer à une vente aux enchères sans avoir préparé le financement de l’opération.

    Pour une vente notariale, vous devrez, le jour de la vente, déposer un chèque simple ou de banque du montant de la consignation demandée dans le cahier des charges.

    Pour une vente judiciaire, une caution bancaire ou un chèque de banque représentant 10 % du montant de la mise à prix vous sera demandé. Des garanties financières que vous récupérerez si vous n’enchérissez pas ou ne remportez pas le lot.

    Les ventes aux enchères notariales sont ouvertes à tous, mais seules les personnes munies d’un badge délivré par l’organisation peuvent enchérir. Dans une vente judiciaire, les choses sont différentes : seul un avocat du barreau concerné a le droit de porter une enchère lors de l’audience d’adjudication. Pour participer, vous devrez donc mandater l’un de ces professionnels. Si vous avez porté l’enchère la plus élevée, vous serez déclaré adjudicataire. Vous aurez, en principe, 45 jours (vente notariale) ou 60 jours (vente judiciaire) pour régler la totalité du prix ainsi que les frais liés à l’achat (autour de 15 %). Au-delà de ce terme, ce prix produira de plein droit des intérêts au taux légal en vigueur. Sachant que dans certains cas, la vente n’est définitive qu’après un délai de 10 jours suivant la date de la vente. Pendant ce laps de temps, toute personne peut faire une offre supérieure de 10 % au montant adjugé. Si tel est le cas, une nouvelle vente aux enchères est organisée.

    Et attention, enchérir n’est pas un acte anodin. Car vous ne pouvez pas soumettre votre achat à une condition suspensive d’obtention d’un prêt. Et vous ne bénéficiez pas non plus d’un délai de réflexion ou de rétractation commes dans les ventes immobilières classiques.

    Les ventes aux enchères se déroulent soit à la bougie, soit au chronomètre. Mais une nouvelle formule est en train d’émerger : la vente au cadran. Elle se déroule uniquement sur Internet, le vendeur déterminant un prix de départ ainsi qu’un prix de réserve. Une fois la vente lancée, le prix de départ baisse toutes les 30 secondes. Le premier acheteur à se manifester (un clic sur « Enchérir ») remporte la vente. Avantage de ce procédé : aucune consignation de fonds n’est exigée.

    © Fabrice Gomez - Les Echos Publishing - 2017
  2. Patrimoine - Comment assouplir le régime de la séparation de biens ?

    La société d’acquêts permet aux époux de mettre en commun des biens personnels.

    Le régime de la séparation de biens confère aux époux une totale indépendance patrimoniale, chacun d’eux étant libre de gérer ses biens personnels comme il l’entend.

    Toutefois, pour atténuer les effets de ce cloisonnement de leurs biens respectifs (pas de biens communs), les époux peuvent constituer une société d’acquêts.

    La séparation de biens avec société d’acquêts est un régime matrimonial hybride, puisqu’il concilie deux notions contradictoires : l’indépendance patrimoniale des époux et la communauté d’intérêts du mariage. En pratique, ce régime crée trois masses de biens : les biens personnels de chaque époux et une « bulle de communauté » comprenant des biens leur appartenant en commun. Étant précisé que ce sont les époux qui déterminent, lors de la rédaction du contrat de mariage par un notaire, les biens qu’ils souhaitent faire entrer en communauté. Il peut indifféremment s’agir de biens personnels de l’un des époux et/ou de biens indivis qu’ils ont acquis pendant le mariage.

    Le plus souvent, la société d’acquêts comprend la résidence principale du couple et, le cas échéant, leurs immeubles de rapport ou encore des biens professionnels, comme un fonds de commerce qu’ils exploitent ensemble.

    L’adoption de ce régime permet d’atténuer la rigueur de la séparation de biens et de faire profiter un époux de l’enrichissement de l’autre.

    Autre intérêt, il est possible de faire régir les biens figurant dans la société d’acquêts par les mêmes clauses que dans un régime de communauté. Par exemple, les époux peuvent insérer dans leur contrat de mariage une clause de partage inégal ou d’attribution intégrale des biens. Des clauses qui viendront améliorer le sort du conjoint survivant au décès de son époux.

    Par ailleurs, il faut savoir que les biens contenus dans la société d’acquêts sont, sauf clause contraire, gérés selon les règles du régime de la communauté légale. Ainsi, chaque époux peut, en principe, accomplir tout acte de gestion sur ces biens (vente, location, actes d’administration ou de conservation...). En outre, lors de la dissolution du mariage, par divorce ou par décès, ces biens sont généralement partagés de façon égalitaire entre les époux.

    Et la société d’acquêts souffre de la même faiblesse que le régime légal (régime de la communauté réduite aux acquêts). En effet, les biens qui y sont logés ne sont pas à l’abri des poursuites des différents créanciers de chaque époux. Ce qui signifie que la dette d’un époux peut non seulement absorber ses biens personnels mais aussi ceux contenus dans la société d’acquêts.

    Attention, ce régime matrimonial, issu de la pratique notariale, n’est pas encadré par la loi. Il convient donc de porter un soin tout particulier à la rédaction du contrat qui définira les règles qui s’appliqueront aux époux.

    © La Rédaction - Les Echos Publishing - 2017
  3. Patrimoine - Réveiller son épargne avec les exchange traded funds

    En acquérant des ETF, l’investisseur peut, en une seule opération, se positionner sur un panier de titres ou s’exposer sur un marché spécifique.

    Leur succès ne se dément pas. Ils pèsent aujourd’hui près de 4 000 milliards de dollars dans le monde. Et rien que depuis le début de l’année, les souscriptions d’exchange traded funds (ETF) ont atteint 253,31 milliards de dollars. Un engouement qui n’est visiblement pas près de s’arrêter.

    Une bonne raison de s’intéresser à ce qui peut pousser les investisseurs à s’orienter vers ces produits atypiques.

    Placés sous l’étiquette des produits à gestion passive, les ETF sont des supports d’investissement cotés en Bourse dont l’objet est de répliquer les variations, à la hausse ou à la baisse, d’un « sous-jacent » (indice boursier, panier d’actions ou d’obligations, pays, secteur d’activité, type d’entreprise...) pris en référence. Concrètement, le gérant constitue les ETF comme un fonds d’investissement traditionnel (OPCVM), c’est-à-dire en détenant en portefeuille les titres composant le sous-jacent.

    Notons également que certaines sociétés d’investissement proposent des ETF à effet de levier. Ces derniers peuvent multiplier la performance d’un sous-jacent ou générer du rendement à l’inverse de l’évolution de l’indice (ETF baissiers). Des supports d’investissement pouvant être plus performants mais aussi beaucoup plus risqués que les ETF « classiques ». À utiliser donc avec prudence !

    Le principal intérêt des ETF consiste en la certitude de bénéficier des mêmes performances que celles du sous-jacent dupliqué, de l’indice CAC 40 par exemple. Le gérant de l’ETF ne cherchant pas à surperformer l’indice. Attention donc, si les cours du sous-jacent s’effondrent, les ETF subiront dans les mêmes proportions une baisse de leurs performances.

    En termes de fonctionnement, les ETF se négocient comme les actions et permettent d’investir, en une seule opération, dans un indice ou un panier de titres.

    Outre leur grande diversité, les exchange traded funds présentent un autre attrait : leur tarification. En effet, leur coût réduit les rend particulièrement attractifs puisqu’ils ne supportent ni frais d’entrée ni frais de sortie. Seuls des frais de gestion allant de 0,05 % à 0,7 % sont prélevés. Revers de la médaille, le faible niveau de ces frais n’encourage pas tous les courtiers à proposer des ETF sur leurs plates-formes.

    Enfin, il faut souligner que les ETF peuvent être souscrits par le plus grand nombre puisqu’ils sont, pour la plupart, éligibles au plan d’épargne en actions, au compte-titres ordinaire et à l’assurance-vie via des unités de compte.

    Les exchange traded funds sont des actifs bénéficiant d’une certaine liquidité. Cela signifie que ces supports d’investissement se négocient facilement sur les marchés financiers. Sachant que cette liquidité est soutenue par des teneurs de marché (market makers). En pratique, ces derniers s’engagent à se porter contrepartie à l’achat et à la vente sur les différentes places de cotation.

    © La rédaction - Les Echos Publishing - 2017
  4. Patrimoine - Comment bien préparer votre retraite ?

    La préparation de la retraite est un sujet de préoccupation majeur pour de nombreux Français. D’autant qu’ils savent bien que notre système de retraite par répartition connaît des difficultés pour assurer le versement de pensions convenables à chacun. Il existe toutefois un certain nombre de solutions qui peuvent vous permettre de compenser ou de réduire la baisse de revenus que vous subirez lors de votre départ à la retraite. Voici un tour d’horizon des principaux outils à votre disposition.

    Si vous n’avez pas suffisamment cotisé durant votre vie active, vous avez la possibilité de racheter quelques trimestres. À ce titre, deux dispositifs peuvent être utilisés : le versement pour la retraite « Fillon » et le rachat de trimestres « loi Madelin ».

    Le versement pour la retraite permet de racheter, sous conditions, jusqu’à 12 trimestres (dans la limite de 4 trimestres pour la même année civile) correspondant aux années d’études supérieures et aux années civiles incomplètes. Cette faculté est ouverte aux personnes, âgées d’au moins 20 ans et de moins de 67 ans à la date de la demande, qui n’ont pas encore fait liquider leur retraite. Ces rachats étant possibles notamment auprès du régime général des salariés, des travailleurs indépendants (commerçants, artisans, industriels), des professions libérales et agricoles. Le coût d’un rachat dépend évidemment du nombre de trimestres rachetés, mais aussi de l’âge de l’assuré et de ses revenus professionnels des 3 années civiles qui précèdent sa demande. Étant précisé que les versements effectués à ce titre sont déductibles, sans limitation de montant, de la rémunération ou des bénéfices de l’intéressé.

    Quant au dispositif Madelin, il s’adresse spécifiquement aux commerçants, artisans et industriels affiliés au régime social des indépendants (RSI). Il leur permet, sous certaines conditions, de racheter les trimestres manquants d’une année incomplète, et ce dans les 6 ans qui suivent la date à laquelle le RSI a connaissance des revenus définitifs de l’année incomplète. Sachant que si le travailleur indépendant cesse son activité professionnelle, il ne dispose plus alors que d’une année pour présenter une demande de rachat. Le coût d’un trimestre racheté dépend ici de la moyenne des revenus non salariés antérieurs actualisés depuis 1973 et de l’âge de l’assuré au moment du rachat. Attention toutefois, un rachat n’est possible que si l’assuré est à jour de ses cotisations vieillesse et invalidité-décès. Intéressant : le rachat Madelin est cumulable avec le versement pour la retraite.

    Les professionnels libéraux qui ne bénéficient pas d’une pension de retraite complémentaire obligatoire à taux plein peuvent racheter des points avant leur départ en retraite (le point étant l’unité choisie pour calculer le montant de la retraite complémentaire). Attention toutefois, seules certaines caisses le proposent. C’est le cas, par exemple, de la caisse autonome de retraite des médecins de France, la caisse de retraite des notaires ou la caisse d’assurance vieillesse des experts-comptables et des commissaires aux comptes. Concrètement, bien que les conditions et le coût d’un rachat diffèrent selon la caisse concernée, le rachat de points peut être effectué au titre notamment des années d’études supérieures, du service national, de la maternité ou de la dispense de cotisations en début d’activité. Là encore, les sommes versées pour racheter des points sont déductibles fiscalement, sans limitation.

    Des régimes collectifs de retraite supplémentaire peuvent être mis en place dans les entreprises pour compléter les retraites de base et complémentaires obligatoires des salariés. Ces régimes, qui assurent à leurs bénéficiaires le versement d’une rente lors de leur départ en retraite, peuvent également bénéficier aux dirigeants assimilés salariés (gérant minoritaire de SARL, président de SAS…).

    Trois dispositifs sont prévus : un régime à prestations définies (régime de l’article 39 du CGI) et deux régimes à cotisations définies (articles 82 et 83 du CGI). Sous certaines conditions, la contribution de l’entreprise au contrat de retraite supplémentaire de ses salariés bénéficiaires est, en principe, exonérée de cotisations sociales et d’impôt sur le revenu (sauf pour les régimes article 82) et déductible de son résultat imposable.

    Le plan d’épargne pour la retraite collectif (Perco) est un dispositif de retraite à adhésion facultative. Réservé aux entreprises qui comptent au moins un salarié, il permet à ses bénéficiaires de se constituer une rente ou un capital pour leur départ à la retraite. Peuvent bénéficier de ce plan, non seulement les salariés, mais aussi les dirigeants assimilés salariés, les dirigeants non salariés et leur conjoint (collaborateur ou associé) lorsque l’entreprise ne compte pas plus de 250 salariés.

    Le Perco est alimenté par son titulaire. Il peut aussi faire l’objet de versements de la part de l’entreprise, ces abondements étant, sous certaines conditions, déductibles de son résultat imposable et exonérés de cotisations sociales (sauf CSG-CRDS et forfait social) et d’impôt sur le revenu.

    Précision :
    un contrat est à cotisations définies lorsque le montant de la rente qui sera servie au salarié dépend du montant des cotisations versées par le bénéficiaire. Le cabinet ne s’engageant alors que sur les versements. À l’inverse, un contrat est à prestations définies lorsque l’employeur s’engage vis-à-vis de ses salariés à leur verser un certain niveau de pension de retraite.

    Le Plan d’épargne retraite populaire (Perp) est un produit d’épargne à long terme qui a pour objet la constitution d’un complément de revenus au moment de la retraite. Pour pouvoir en bénéficier, le souscripteur alimente son contrat à son rythme par des versements libres ou programmés. Des versements qui lui permettent d’acquérir un droit à rente viagère qu’il pourra faire valoir au moment de son départ en retraite. Sachant que le capital investi est totalement bloqué pendant toute la phase d’épargne. Seules des situations exceptionnelles (invalidité, décès, liquidation judiciaire…) peuvent permettre un déblocage anticipé.

    Avantage non négligeable, les sommes versées sur un Perp sont déductibles du revenu imposable de l’intéressé dans la limite d’un plafond global. Le Perp se dénoue, en principe, sous forme de rente viagère. Toutefois, la majorité des contrats permettent au souscripteur de récupérer partiellement (jusqu’à 20 %) les sommes y figurant (ou totalement pour financer l’acquisition de la résidence principale).

    Le contrat « Madelin » est un produit de préparation à la retraite dédié exclusivement aux travailleurs non salariés (TNS). Il fonctionne quasiment de la même manière que le Perp. Le contrat Madelin permet toutefois une déduction fiscale plus importante que le Perp. Ainsi, dès sa souscription, ce contrat doit faire l’objet d’une alimentation régulière, généralement par un versement annuel. À ce titre, le chef d’entreprise fixe le montant qu’il s’engage à verser, ce montant pouvant varier selon la classe de cotisations qu’il choisit. Les cotisations versées deviennent totalement indisponibles jusqu’à ce que l’adhérent liquide ses droits à la retraite. Le capital accumulé sera alors restitué sous la forme d’une rente viagère. Par exception, l’entrepreneur peut, comme pour le Perp, opérer un retrait anticipé des sommes, mais dans certains cas seulement.

    Autre avantage, les cotisations versées sont déductibles du bénéfice imposable. Mais attention, pour bénéficier des avantages du Madelin, il est nécessaire d’être à jour de ses cotisations aux régimes obligatoires d’assurance maladie et d’assurance vieillesse.

    © Fabrice Gomez - Les Echos Publishing - 2017
  5. Patrimoine - Comment gérer la fiscalité de vos revenus lors d’un divorce ?

    Le divorce n’a pas qu’un impact psychologique sur les membres du couple. Il a également une incidence sur leur imposition.

    Divorcer, ce n’est pas seulement se pencher sur des questions d’ordre civil et procédural. En effet, souvent, les époux qui engagent une telle procédure n’ont pas conscience que la fin de leur union aura également des conséquences sur leur impôt sur le revenu.

    Fort logiquement, la séparation met fin à l’imposition commune. Ainsi, chaque ex-époux doit déclarer ses revenus et ses charges de façon distincte l’année qui suit celle de la fin de leur vie commune. C’est le cas lorsque le divorce a été définitivement prononcé mais aussi lorsque les époux sont séparés de biens et qu’ils ne vivent pas sous le même toit, lorsqu’ils ont été autorisés à avoir des résidences séparées ou lorsque l’un et l’autre des époux ont abandonné le domicile conjugal et que chacun dispose de revenus propres. En pratique, les époux seront imposés sur les revenus personnels qu’ils ont perçus pendant l’année du divorce ainsi que sur la quote-part des revenus communs leur revenant. Étant précisé que les revenus personnels s’entendent des salaires, pensions et rentes viagères, rémunérations aux gérants et associés de certaines sociétés, bénéfices non commerciaux ou encore bénéfices industriels et commerciaux. Les autres revenus qui n’entrent pas dans ces catégories sont considérés comme des revenus communs.

    Chaque ex-époux qui déclare séparément ses revenus a droit à une part de quotient familial. Peuvent s’y ajouter les parts fiscales des enfants. Ces dernières sont attribuées au parent qui en a effectivement la charge. Toutefois, en cas de résidence alternée, les parents se partagent la part de chaque enfant.

    Par ailleurs, si une pension alimentaire a été prévue, celui qui la reçoit doit la déclarer comme un revenu imposable, l’autre pouvant la déduire. Néanmoins, dans le cadre d’une résidence alternée, cette pension n’est ni imposable chez celui qui la reçoit, ni déductible chez celui qui la verse.

    En cas de divorce, les avantages fiscaux attachés aux dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, par exemple) ne sont pas systématiquement remis en cause. En effet, lorsque le divorce intervient pendant la durée de l’engagement de location, l’époux qui s’est fait attribuer le bien lors des opérations de partage peut demander à l’administration fiscale la reprise du régime à son profit. Une demande qui doit être jointe à la déclaration de revenus de l’année du divorce.

    Lors d’une procédure de divorce, les ex-époux peuvent être amenés à vendre le logement familial. Dans pareille situation, ils peuvent, sous conditions, bénéficier de l’exonération totale de la plus-value réalisée.

    À noter :
    pendant l’année du divorce (ou de la séparation de corps), l’imposition portant sur les revenus de l’année précédente sera toujours émise au nom du couple. Les mensualités ou les acomptes qui en découlent seront donc à régler en commun.

    © La Rédaction - Les Echos Publishing - 2017