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Terme Définition
L.M.N.P ou Loueur en Meublé Non Professionnel

Principe :

Vous achetez un appartement neuf ou ancien, qui sera loué meublé à une personne physique ou morale.
Nota : Dans notre cas, ce sera toujours une personne morale
Vous accédez ainsi, sans autre formalité, au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Contribuables concernés :

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  • Tout contribuable imposé ayant une capacité d’épargne
  • Toute personne désirant se créer un revenu complémentaire défiscalisé pendant une longue période
  • Toute personne désirant se constituer une retraite complémentaire, tout particulièrement optimisée.

Avantages fiscaux :

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  • Pour les immeubles neufs, la possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition, soit 19,6% du prix de vente H.T.
  • Les revenus issus de la location des meublés sont imposables dans la catégorie des BIC.
    • Ceci donne la possibilité d’amortir jusqu’à 90% du prix de revient de l’investissement.
    • Ce système permet en cas de financement au moyen d’un crédit in fine d’obtenir de futurs revenus locatifs sans aucune imposition pendant 10 à 15 ans environ
  • En résumé, les amortissements compensent fiscalement les revenus locatifs et assurent ainsi leur exemption d’imposition sur une longue période
  • L’investissement dans le cadre d’un Loueur en Meublé Non Professionnel fait entrer le bien sous le régime des plus-values des particuliers. Ce régime permet, à partir de la 6ème année de détention, un abattement de 10% par an pendant 10 ans entrainant une exonération totale de la plus-value après 15 ans de détention.

Obligations :

Louer en meublé
Mandater un cabinet comptable pour établir un bilan et récupérer la TVA

Garanties :

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  • Ce dispositif est parfaitement sécurisé
  • La pérennité du paiement du loyer est garantie
  • Un bail commercial ferme de 9 ans minimum, renouvelable, est en effet signé avec l’une des plus importantes sociétés de gestion de France
  • Ce bail commercial prévoit que :
    • Quelle que soit l’occupation de votre appartement (qu’il y ait un locataire ou pas, que ce dernier paie son loyer ou pas), la société de gestion vous garantit le paiement de votre loyer
    • Ce loyer est indexé sur l’indice du coût de la construction
L.M.P ou Loueur en Meublé Professionnel

Définition

L’article 151 du CGI définit ce statut et indique qu’il faut :
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  • Etre inscrit au RCS en qualité de Loueur en Meublé
  • Obtenir plus de 23000 € de recettes chaque année par cette activité
    Ou bien
  • Que ces recettes représentent au moins 50% des revenus de l’investisseur

 Pourquoi investir en LMP ?

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  • Se constituer un patrimoine de qualité
    Tous les produits proposés répondent avant tout, à des critères immobiliers positifs : site, état, perspectives de valorisation... L’ingénierie financière et fiscale ne vient qu’en second temps
  • Effectuer une forte défiscalisation l’année d’achat
    Les frais d’acquisition des immobilisations c’est-à-dire : frais commerciaux (y compris les frais d’étude et de dossier) et les frais de notaire viennent en déduction du revenu imposable de l’investisseur l’année d’achat
    (Hypothèse : loyer est égal à intérêts d’emprunts + charges d’exploitation)
  • Porter l’opération sans ou avec peu d’effort
    En ce moment, les loyers garantis sont sur la base d’un rendement de 4 à 5%
    Les taux de crédit immobilier varient de 3,5 à 4,5%
  • Obtenir des revenus futurs sans fiscalisation (Art. 39C du CGI)
    Grâce au fait que l’immobilier et les meubles sont amortissables, ces amortissements sont mis en réserve chaque année pendant le crédit in fine.
    Une fois le crédit remboursé, ce stock d’amortissement annulera comptablement (et donc fiscalement) les loyers obtenus après le crédit pendant 10 à 15 ans
  • Optimiser le volet succession
    Régime favorable de transmission des entreprises à caractère familial (droits de succession payables à crédit sur 15 ans avec 5 ans de franchise totale)Démembrement usufruit-nue propriété possible
  • Maîtriser l’ISF (Art. 885R du CGI)
    Si l’investisseur est inscrit au RC, qu’il obtient plus de 23000 € de recettes ET que ces recettes représentent au moins 50% des revenus PROFESSIONNELS, alors ces biens n’entrent pas dans le cadre de l’ISF (sous certaines conditions)
  • Couverture sociale et validation de trimestres de retraite
    Ce statut permet d’obtenir une couverture sociale personnelle et de valider des trimestres de retraite (même après la fin de l’activité professionnelle principale de l’investisseur)
  • Ne pas payer l’impôt sur la plus value après 5 ans (Art. 151 septies du CGI)
    L’investissement dans le cadre d’un LMP permet de faire entrer le bien dans le champ d’application du régime des plus-values professionnelles. Sous ce régime, la plus-value bénéficie d’une exonération totale après 5 ans de détention.

Garanties :

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  • Ce dispositif est parfaitement sécurisé
  • La pérennité du paiement du loyer est garantie
  • Un bail commercial ferme de 9 à 11 ans, renouvelable, est en effet signé avec l’une des plus importantes sociétés de gestion de France
  • Ce bail commercial prévoit que :
    • Quelle que soit l’occupation de votre appartement, et sous certaines conditions (qu’il y ait un locataire ou pas, que ce dernier paie son loyer ou pas), la société de gestion vous garantit le paiement de votre loyer
    • Ce loyer est indexé sur l’indice du coût de la construction
Loi Carrez

Cette loi vise à améliorer la protection des acquéreurs de lots en copropriété en instaurant une garantie de superficie. Elle oblige le vendeur à informer l’acquéreur sur la superficie du lot vendu par une mention devant apparaître dès le premier acte signé. Le certificat d’un géomètre est obligatoire. Attention, lorsque la mention de superficie portée à l’acte est inexacte, il faut envisager 2 cas :

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  • la superficie réelle est supérieure à celle indiquée : le vendeur ne peut pas demander un supplément de prix.
  • la superficie réelle est inférieure à celle indiquée :
    • la différence est inférieure à 5% : l’acquéreur ne peut réclamer aucune réduction de prix,
    • la différence est supérieure à 5% : l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l’écart entre la superficie réelle et la superficie mentionnée à l’acte. Dans ce cas, l’acquéreur a un délai d’un an à compter de la date de la signature de l’acte authentique de vente pour intenter une action. Le décret n°97-532 du 23 Mai 1997 porte définition de la superficie privative d’un lot de copropriété.

Article 4-1. La superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 mètre. 
Article 4-2. Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.
Article 4-3. Le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire ou l’autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé une copie simple de l’acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu, ainsi qu’en copie des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l’acte ou le certificat.

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