Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet de réduire ses impôts en investissant dans l'immobilier locatif. Si le total de charges déductibles est supérieur au revenu foncier brut, on parle de déficit foncier : les coûts sont supérieurs aux loyers perçus. Ainsi, le propriétaire peut justifier d’une diminution de son impôt et de ses prélèvements sociaux.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Il est possible, en tant que propriétaire, de déduire certaines charges locatives des revenus perçus. Cela concerne par exemple la taxe foncière, les primes d’assurance, les charges de copropriété, les frais de gestion, les coûts de travaux d’entretien ou de réparation. Pour que le déficit foncier puisse s’appliquer, plusieurs conditions doivent s’appliquer :
- Le logement doit être loué pendant trois ans après l’imputation du déficit foncier. Par exemple, un déficit réalisé en 2023 mène à une location jusqu’au 31 décembre 2026.
- Le logement doit être loué nu, et être utilisé à titre d’habitation principale par le locataire.
- Le propriétaire doit choisir d’être imposé au régime réel.
Le plafond de déduction du déficit foncier est plafonné à 10 700 € par an. Si les charges sont supérieures au plafond autorisé de 10 700 €, le reste des charges peut être reporté pour déduction sur la déclaration de l’année suivante, et ce, pour 10 années consécutives.
Premier avantage et pas des moindres, tous les biens immobiliers, quel que soit leur emplacement, sont éligibles au déficit foncier. Il suffit que le logement soit loué nu, à titre d’habitation. Notez que si une partie du déficit foncier a été imputée sur les revenus globaux et pas uniquement sur les revenus fonciers existants, alors l’investisseur doit louer son logement durant les 3 années qui suivent. Cet engagement de location est très faible en comparaison à d’autres dispositifs fiscaux, comme le Pinel par exemple.
Le déficit foncier doublé de 2023 à 2025
Pour inciter les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de rénovation dans les logements proposés à la location, les pouvoirs publics ont fait le choix de doubler le plafond d’imputation des déficits fonciers, soit 21 400 € par an au lieu de 10 700 €.
Les investisseurs pourront déduire plus de dépenses, sous certaines conditions :
- Les dépenses doivent être réalisées entre le premier janvier 2023 et le 31 décembre 2025,
- Elles doivent porter sur la rénovation énergétique du logement,
- Faire sortir le logement des catégories énergétiques F ou G, considérées comme passoires thermiques.
Cette mesure vise plus particulièrement les logements estampillés comme “ passoires thermiques “, très énergivores, dont la mise en location sera progressivement interdite.
Autre possibilité : le mécanisme du déficit foncier peut également s’appliquer aux SCPI.
Pour rappel : nos différentes SCPI de rendement fiscal et déficit foncier
Il existe différents types de SCPI, adaptés à différents profils d'investisseurs et objectifs. Les SCPI de rendement sont axées sur la perception de loyers et offrent des revenus réguliers aux investisseurs. Il s’agit principalement de bureaux, de commerces ou d’entrepôts.
Les SCPI fiscales, quant à elles, offrent des avantages fiscaux spécifiques, comme la réduction d'impôt sur le revenu, en contrepartie d'un investissement dans des secteurs particuliers tels que l'immobilier résidentiel locatif neuf ou la rénovation de biens anciens.
Enfin, les SCPI de plus-value ont pour objectif la valorisation du capital investi à long terme, en acquérant et en revendant des biens immobiliers en fonction des opportunités du marché.
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